Alta expressiva reflete a valorização do ativo terra, o avanço do agronegócio e fortes diferenças regionais; leitura prática do levantamento do Incra é ampliada por dados inéditos do Chãozão sobre preços anunciados no mercado ativo das terras rurais
O mercado de terras rurais no Brasil vive um dos momentos mais sólidos de valorização da última década. Entre 2022 e 2024, o valor médio nacional das terras avançou 28,36%, alcançando R$ 22.951,94 por hectare, conforme aponta o Atlas do Mercado de Terras 2025, elaborado pelo Incra, com base em dezembro de 2024 e nas Planilhas de Preços Referenciais (PPR). O dado confirma a terra como ativo estratégico do agronegócio, impulsionada pela demanda por áreas produtivas, expansão agrícola e pecuária, valorização das commodities, avanços logísticos e sua consolidação como reserva de valor e instrumento patrimonial.
Na prática, porém, compreender essa valorização exige ir além da média nacional e observar como os preços se comportam no mercado ativo, a partir das ofertas efetivamente anunciadas, da liquidez regional e do perfil de compradores e vendedores. É nessa convergência entre balizador institucional e realidade de mercado que entram os dados do Chãozão e a leitura de sua CEO, Geórgia Oliveira, ouvida pelo Compre Rural, trazendo uma visão complementar sobre como essa alta se materializa no dia a dia do mercado fundiário brasileiro.
O resultado confirma que a terra segue como um dos ativos mais estratégicos do agronegócio brasileiro, impulsionada por uma combinação de fatores estruturais: demanda crescente por áreas produtivas, expansão agrícola e pecuária, valorização das commodities, avanços logísticos em regiões específicas e a consolidação da terra como reserva de valor e instrumento patrimonial.
Como o Incra chegou aos números do valor médio das terras rurais
Diferentemente de levantamentos privados e pontuais, o Atlas do Mercado de Terras se consolidou como o único referencial nacional, público e gratuito sobre preços de terras rurais no Brasil. A edição 2025 reúne dados coletados em 245 Mercados Regionais de Terras (MRTs), distribuídos por todo o território nacional, a partir de:
- Negociações efetivamente realizadas
- Ofertas de venda de imóveis rurais
- Análises técnicas e opiniões de valor
As informações passam por tratamento estatístico rigoroso, conduzido por cerca de 100 técnicos atuando em todas as unidades da Federação, o que permite captar com maior precisão as dinâmicas locais e regionais do mercado fundiário, reduzindo distorções e assimetrias de informação.
Pecuária lidera a valorização; terras agrícolas sobem em ritmo mais moderado
O Atlas revela que a valorização das terras não foi uniforme entre os diferentes usos. No recorte por tipologia, os percentuais acumulados entre 2022 e 2024 mostram:
- Terras voltadas à pecuária: alta de 31,24%
- Exploração mista (agricultura + pecuária): 28,36%
- Vegetação nativa: 28,36% (seguindo a média geral)
- Florestas plantadas: 17,92%
- Terras agrícolas: 12,00%
O desempenho mais forte da pecuária reflete, segundo o estudo, a alta procura por áreas consolidadas, especialmente em regiões com expansão do boi de corte, sistemas de integração lavoura-pecuária (ILP) e modelos produtivos mais intensivos, que aumentam a eficiência e a liquidez do ativo terra.
Diferenças regionais seguem marcantes no mercado fundiário
Apesar da média nacional próxima de R$ 23 mil por hectare, o Atlas evidencia disparidades expressivas entre regiões, estados e até municípios. Sul e Sudeste concentram os maiores valores médios, sustentados por:
- Infraestrutura logística mais desenvolvida
- Histórico de ocupação produtiva consolidada
- Proximidade de grandes centros consumidores
- Elevada produtividade por hectare
Já em áreas do Norte e Nordeste, especialmente onde há restrições ambientais, menor liquidez fundiária ou gargalos logísticos, os preços permanecem inferiores à média nacional, embora o Atlas aponte tendência de valorização gradual em regiões com avanço produtivo e melhoria de infraestrutura.
Terras rurais como ativo produtivo, financeiro e estratégico
Além do papel central na produção agropecuária, o levantamento reforça que a terra rural se firmou também como ativo financeiro e patrimonial. Ela é utilizada como garantia em operações de crédito, referência para indenizações, desapropriações, regularização fundiária e base para o planejamento territorial e políticas públicas.
A ampliação da transparência sobre os preços das terras, segundo o Incra, é um dos principais avanços trazidos pelo Atlas. Ao organizar dados nacionais, regionais e locais, o levantamento reduz assimetrias históricas de informação, melhora a eficiência econômica do mercado fundiário e oferece referências mais sólidas tanto para decisões do setor privado quanto para a formulação de políticas públicas.
Na prática, porém, o mercado de terras também se constrói no dia a dia, a partir dos preços efetivamente anunciados, da liquidez regional e do comportamento de compradores e vendedores. É nesse ponto que a leitura institucional se encontra com o mercado ativo, revelando como os valores médios se materializam nas ofertas reais espalhadas pelo país.
Para aprofundar essa conexão entre dado oficial e prática de mercado, nós conversamos com Geórgia Oliveira, CEO do Chãozão, plataforma que funciona como um grande classificado online de imóveis rurais, conectando proprietários, corretores, imobiliárias e fundos de investimento — sem intermediar negociações, mas organizando e expondo informações que refletem o pulso do mercado fundiário brasileiro.
Atlas como balizador institucional
Segundo Geórgia, o Atlas do Incra cumpre um papel essencial em um mercado historicamente fragmentado. “O Atlas oferece uma referência pública e nacional que ajuda a nortear os preços das terras nas diferentes regiões do país. Ele reduz assimetrias de informação e cria um ponto de partida comum para produtores, investidores e agentes do mercado.”
Ela destaca que os dados dialogam diretamente com a atuação do Chãozão. “Enquanto o Atlas cumpre esse papel institucional, o Chãozão reflete o comportamento do mercado ativo, a partir dos preços efetivamente anunciados. Essa combinação ajuda a entender não apenas quanto vale a terra em média, mas como ela está sendo ofertada na prática”, destaca a CEO.
Preços anunciados revelam o comportamento do mercado
Com base no ICVH (Índice Chãozão de Valor por Hectare) — calculado a partir da média simples dos preços anunciados por município —, os valores médios observados no mercado ativo são:
| Macroregião | Preço médio anunciado (R$/ha) |
|---|---|
| Sul | R$ 112.040 |
| Sudeste | R$ 100.820 |
| Centro-Oeste | R$ 57.137 |
| Nordeste | R$ 25.867 |
| Norte | R$ 22.608 |
De acordo com o Chãozão, esses valores incorporam atributos como aptidão produtiva, localização, infraestrutura, acesso logístico, disponibilidade hídrica e regularidade ambiental, fatores que explicam a grande amplitude entre regiões.
Atlas e mercado ativo se complementam
A comparação entre os dados oficiais do Incra e os preços anunciados no Chãozão reforça a heterogeneidade do mercado fundiário brasileiro. Sul e Sudeste concentram os maiores preços por hectare; o Centro-Oeste apresenta valores intermediários, sustentados pela forte dinâmica agrícola e pecuária; enquanto Nordeste e Norte mantêm preços mais baixos, ainda que com sinais claros de valorização em áreas estratégicas.
“O Atlas do Incra funciona como um balizador essencial, enquanto os dados do Chãozão mostram como o mercado está se comportando no dia a dia. Juntos, eles trazem mais racionalidade, transparência e eficiência para as decisões de compra e venda de terras no Brasil”, conclui Geórgia.
O que o número de R$ 22.951,94/ha representa
Mais do que um valor médio, o patamar de R$ 22.951,94 por hectare se consolida como um termômetro do peso econômico, produtivo e estratégico da terra rural no Brasil. Em um cenário de transformação do agronegócio, crédito mais seletivo e busca por ativos reais, a terra segue ocupando posição central nas decisões de produtores, investidores e formuladores de políticas públicas.
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