Nos últimos anos, muitas repactuações, aditivos e renegociações de crédito rural feitas no balcão passaram a exigir a terra em alienação fiduciária. Uma decisão do STJ mostra que, quando se trata de pequena propriedade trabalhada pela família, essa garantia não autoriza o banco a tomar o imóvel.
Por Carlos Henrique Rodrigues Pinto – A história costuma se repetir, e quem vive do campo provavelmente já a ouviu de um vizinho. Para fins de ilustração, imagine um produtor de soja e milho com um sítio de família.
Primeiro tempo: o banco exigiu alienação. A safra anterior não fechou a conta e a parcela do custeio venceu. Na agência, o gerente apresentou a solução: uma repactuação, com novo prazo e nova taxa. Havia uma condição. Para assinar o aditivo, o sítio precisava entrar como garantia em alienação fiduciária. Antes era hipoteca, ou nem estava no contrato. A conversa foi rápida, e a assinatura também.
Segundo tempo: a safra frustrou. Veio a estiagem, ou o excesso de chuva, e a colheita ficou bem abaixo do esperado. A primeira parcela da renegociação não foi paga.
Terceiro tempo: veio o leilão. Com a alienação fiduciária, o banco não precisa entrar na Justiça para tomar o imóvel. O caminho é o cartório: intimação para pagar em 15 dias, consolidação da propriedade em nome do credor e, logo depois, edital de leilão. Tudo em poucos meses.
Quarto tempo: o STJ disse não. É aqui que a história mudou recentemente.
Por que o banco passou a pedir alienação fiduciária na renegociação?
Porque, para o credor, é a garantia mais rápida que existe. Na hipoteca, o banco precisa de um processo judicial para levar o imóvel a leilão, e o produtor pode se defender ao longo dele. Na alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/97, a propriedade do imóvel fica com o credor até a quitação, e, se a dívida não é paga, a retomada é feita no cartório de imóveis.
Por isso, a troca de hipoteca por alienação fiduciária, ou a inclusão de um imóvel que antes não estava em garantia, se tornou uma exigência frequente nas renegociações de balcão. Para quem assina sob pressão de uma parcela vencida, a diferença entre as duas garantias raramente é explicada.
O que o STJ decidiu?
No Recurso Especial 2.233.886/RS, relatado pela ministra Nancy Andrighi e divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 875 (fevereiro de 2026), a Terceira Turma do STJ analisou um imóvel rural pequeno, explorado pela família, que havia sido dado em alienação fiduciária a uma cooperativa de crédito.
A conclusão: a proteção constitucional da pequena propriedade rural vale também para a alienação fiduciária, e vale tanto contra a penhora em processo judicial quanto contra a consolidação extrajudicial feita no cartório. As cláusulas de alienação fiduciária sobre o imóvel foram consideradas nulas.
O fundamento está no art. 5º, inciso XXVI, da Constituição, que proíbe a penhora da pequena propriedade rural trabalhada pela família para pagar dívidas da atividade produtiva, e no art. 833, inciso VIII, do Código de Processo Civil. O STJ entendeu que a consolidação no cartório produz o mesmo resultado que a penhora seguida de leilão, e que não faz sentido proibir um caminho e permitir o outro.
Mas eu assinei. Isso não muda nada?
Esse é o ponto que mais surpreende. O STF, ao julgar o Tema 961 de repercussão geral, tratou a proteção da pequena propriedade como direito fundamental indisponível, ou seja, que o próprio dono não pode abrir mão, “pouco importando a gravação do bem em hipoteca”. Em 2023, a Segunda Seção do STJ (REsp 1.913.234/SP) aplicou o mesmo raciocínio à hipoteca oferecida pelos próprios donos. A decisão de 2026 estendeu essa lógica para a alienação fiduciária.
Os julgados não fazem distinção entre a garantia dada no contrato original e a garantia exigida depois, num aditivo ou numa repactuação. Se o direito é indisponível, a lógica dos tribunais é que ele não deixa de existir porque a assinatura veio numa renegociação. Essa é uma leitura dos precedentes, e cada caso precisa ser examinado com os documentos.
Quem está protegido, e quem não está?
A decisão não vale para qualquer fazenda. Os tribunais costumam exigir:
- Área de até quatro módulos fiscais do município, somando os terrenos contínuos (STF, Tema 961). O módulo fiscal varia de 5 a 110 hectares conforme a cidade, e o número oficial está no Incra.
- Exploração pela família. A Corte Especial do STJ, no Tema 1.234 (REsp 2.080.023/MG, novembro de 2024), definiu que é do devedor o ônus de provar que a família trabalha a terra.
- Dívida ligada à atividade produtiva, que é o caso típico do crédito rural.
Para imóveis maiores, a Terceira Turma do STJ já admitiu proteção parcial, limitada à fração equivalente a quatro módulos fiscais (REsp 1.843.846/MG e REsp 1.940.297/MG, ambos de 2021). O restante pode responder pela dívida.
Também é importante ser claro sobre o que a decisão não faz: ela não apaga a dívida. O débito continua existindo e pode ser cobrado de outras formas. O que muda é a possibilidade de tomar aquele imóvel específico pelo cartório.
E a polêmica?
Ela existe, e é bom conhecer os dois lados. Para quem defende a decisão, ela impede que uma família perca, por um procedimento de cartório de poucos meses, a terra de onde tira o sustento. Para quem a critica, como em artigo publicado no Conjur em abril de 2026, ela pode deixar bancos e cooperativas mais cautelosos para emprestar ao pequeno produtor, com exigência de outras garantias ou crédito mais caro. O tema ainda deve ser discutido em outros processos e tribunais.
Na prática: o que fazer se você assinou uma renegociação com alienação fiduciária
- Separe o contrato original e todos os aditivos e repactuações. Compare a cláusula de garantia de cada um e veja quando o imóvel entrou em alienação fiduciária.
- Confira a matrícula do imóvel no cartório. A alienação fiduciária aparece registrada nela, com a data.
- Descubra o módulo fiscal do seu município no site do Incra e some a área dos terrenos contínuos.
- Reúna provas de que a família trabalha a terra: notas de produtor, CAR, CAF (antiga DAP), contas de luz da propriedade, fotos, comprovantes de venda da produção.
- Se chegar intimação do cartório, anote a data de recebimento. O prazo de 15 dias para purgar a mora começa a correr dali, e o caso precisa ser analisado dentro desse prazo.
Carlos Henrique Rodrigues Pinto, CH Advocacia, com atuação em direito bancário e do agronegócio. Advogado (OAB/PR 92.044). Contato: (43) 99807-7936 | Instagram: @ch.advogados_agro
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