Banco investirá R$ 350 milhões na compra de terras no Brasil

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fazenda com silo ao fundo acabou de colher com previsao de chuva
Foto : Jonathan Campos / AEN

Um dos maiores bancos do Brasil, o BTG Pactual, entrou em campo e fez mais de uma dezena de aquisições no agronegócio brasileiro; confira os destaques

Silenciosamente, o BTG Pactual iniciou uma incursão ao campo. Entre fevereiro e maio, o banco comprou complexos de armazenamento de sementes, terminal de transbordo de açúcar, terminal portuário, o maior armazém de grãos da América Latina e outros ativos logísticos para o agronegócio em um total de 11 deals que somaram R$ 555 milhões.

Foram ativos comprados e outros construídos a partir do zero”, diz Michel Wurman, sócio do BTG Pactual responsável pela área imobiliária do banco, ao NeoFeed. E mais negócios estão para sair, mas agora da porteira para dentro das fazendas. Nos próximos dois meses, o banco deve comprar entre 12 mil e 15 mil hectares de terra num investimento de R$ 350 milhões.

A movimentação da instituição financeira no setor, um dos mais pujantes da economia brasileira, que, nos últimos anos, tem crescido faça sol ou faça chuva, é a face mais visível de um negócio que ainda é quase incipiente no Brasil: os Fundos de Investimentos Imobiliários Agrícolas. Desde o início do ano, a instituição financeira lançou dois produtos.

O primeiro foi Fundo de Investimento Imobiliário BTG Pactual Agro Logística, que colocou R$ 598 milhões no caixa e já é negociado em bolsa. O segundo é o BTG Pactual Terras Agrícolas, que captou R$ 350 milhões e começou a ser negociado na bolsa ontem, 28 de julho. No total, são quase R$ 950 milhões em ativos.

“Estamos bem atuantes no setor. Hoje devemos ser a maior gestora de ativos agro do mercado, com um portfólio diversificado”, diz Wurman. “Começamos a estudar esse mercado antes da pandemia e passamos o ano de 2020 inteiro olhando esse segmento. A história está virando bem pop.” Wurman diz que depois de ter estruturado o fundo de logística em agro e o de terras, em breve o banco deverá criar um terceiro focado em crédito.

A ideia é tornar os FIIs de agro numa máquina de negócios para o banco a exemplo do que acontece com outros FIIs da instituição financeira. Hoje, o BTG Pactual tem R$ 15 bilhões em ativos imobiliários sob gestão, o agro, como se vê, não representa nem 10% do total, mas, se depender dos sócios do banco, não vai demorar para ganhar tração. “Em cinco ou sete anos ter R$ 10 bilhões sob gestão no agro não é uma maluquice”, diz Wurman.

O BTAL11 promete entregar um rendimento médio líquido entre 8% e 8,5% ao ano para o cotista. Já o BTRA11, entre 9% e 9,5% ao ano. Os fundos tiveram 9,5 mil e 13 mil investidores, respectivamente. “Investidor de varejo e do private”, diz Wurman. “O tema ‘o agro é pop’ é pop mesmo. É uma coisa que o brasileiro gosta.” O fundo de terras previa captar R$ 650 milhões, mas a proposta de tributar os dividendos inicialmente incluída no projeto de reforma tributária afastou muitos investidores.

Os fundos não apostam em uma monocultura e o raio de atuação é espalhado. Os contratos de locação são de 10 anos e, em sua maioria, atípicos – aqueles em que o locatário é obrigado a pagar mesmo se deixar de usar. Em Toledo, no Paraná, por exemplo, o BTG comprou uma sementeira por R$ 42 milhões. Em Iturama, em Minas Gerais, está construindo um terminal de transbordo de açúcar num investimento de R$ 99 milhões.

Ainda há silos e armazéns como um em Nova Ubiratã, em Mato Grosso, alugado para FS Bioenergia, maior produtora de etanol de milho do Brasil. “É o maior galpão de armazenagem de grãos da América Latina. Ele tem capacidade de 260 mil toneladas”, diz Zambolin. Neste projeto, foram investidos R$ 75 milhões e o contrato é de 10 anos.

O fundo também faz operações de dívida. No caso de uma fazenda de 4 mil hectares de cana em Muquém, na Bahia, por exemplo, o BTG financiou a construção de uma usina por R$ 60 milhões. “Não queríamos ter uma usina, era melhor financiar para poder sair em caso de cenário de estresse”, diz Zambolin. E paga IPCA mais 9,3%.

A chegada de um banco como o BTG Pactual, conhecido por formar mercado, no segmento de FIIs de agro pode impulsionar o setor, mas não é garantia de que será alavancado. Trata-se de um mercado mais difícil de ser operado, a manutenção das propriedades exige mais cuidados, a relação de dependência dos locatários é maior e a negociação mais difícil.

Por outro lado, o agronegócio é um dos mais resilientes da economia brasileira. No ano passado, o setor cresceu 24,31% em relação a 2019, de acordo com o Centro de Estudos Avançados em Economia Aplicada (Cepea). No total, o agro respondeu por uma fatia de 26,6% do PIB brasileiro.

Esses indicadores foram um dos gatilhos para a entrada do banco. “Se eu estou comprando galpão logístico na cidade, por que não comprar galpões refrigerados? Por que não comprar sementeiras que garantem a produção? Por que não comprar silos? É a mesma dinâmica”, diz Wurman. “O negócio quicava na nossa frente e o setor estava na nossa frente gritando PIB.”

Adaptado do NEOFEED

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