Associação alerta que discussão envolvendo arrendamento sem registro pode comprometer a confiança nas arrematações e gerar reflexos sobre a recuperação de dívidas e o crédito no campo.
Comprar uma fazenda em leilão judicial, pagar pelo imóvel e depois enfrentar uma disputa baseada em um contrato que não aparecia na matrícula. Esse é o cenário de preocupação levantado pela Associação Brasileira de Leiloeiros (ASBRALE) ao chamar atenção para uma controvérsia no Superior Tribunal de Justiça (STJ). O alerta envolve o dinheiro de quem compra, a recuperação de valores pelos credores e a previsibilidade das operações com terras rurais.
Segundo informações encaminhadas pela entidade, o Recurso Especial nº 2.068.662/GO, na Quarta Turma, discute os efeitos de um contrato de arrendamento rural não registrado, celebrado após a averbação de uma penhora, diante da posterior aquisição do imóvel em leilão judicial.
A ASBRALE informa que o julgamento foi suspenso por pedido de vista. Na avaliação de seu presidente, Luiz Tenorio de Paula, o entendimento que vier a ser adotado poderá influenciar a confiança de compradores e credores nas vendas realizadas sob supervisão da Justiça.
O temor da associação é que o reconhecimento de efeitos de um contrato desconhecido pelo arrematante reduza a previsibilidade da aquisição. Isso não significa que o STJ já tenha estabelecido uma nova regra para os leilões rurais do país. A preocupação apresentada pela entidade está nas possíveis consequências do julgamento.
Comprar com base na matrícula e encontrar uma disputa depois
A matrícula é uma referência central para quem avalia a compra de um imóvel. É nela que o interessado verifica a titularidade e os registros e averbações existentes, informações que devem ser examinadas junto com o edital, o processo judicial e a situação de ocupação da área.
Para a ASBRALE, a discussão ganha gravidade quando um contrato ausente desse registro é apresentado para fazer valer direitos contra quem adquiriu o bem judicialmente.
“A controvérsia envolve um dos principais pilares da segurança jurídica nas transações imobiliárias: a publicidade dos registros”, afirma Luiz Tenorio de Paula.
Segundo ele, o participante de um leilão consulta os documentos oficiais para dimensionar o risco da compra. A possibilidade de surgir posteriormente uma obrigação desconhecida, na avaliação da entidade, coloca em dúvida a previsibilidade da operação.
A questão exige distinguir a validade do arrendamento entre seus contratantes dos efeitos que ele pode produzir contra o comprador em leilão. A falta de registro, isoladamente, não permite concluir que todo contrato rural seja inválido: o Decreto nº 59.566/1966 admite contratos de arrendamento e parceria escritos ou verbais.
O Estatuto da Terra também prevê que a alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou parceria, ficando o adquirente sujeito aos direitos e obrigações do alienante. O ponto sensível, no caso descrito pela ASBRALE, é como essa proteção se aplica diante de uma penhora anteriormente averbada e de uma aquisição judicial posterior.
Menos compradores e pressão sobre a recuperação de dívidas
O alerta da associação vai além de uma disputa entre arrematante e arrendatário. Se a percepção de risco aumentar, os efeitos poderão alcançar a própria capacidade dos leilões de atrair interessados e transformar patrimônio penhorado em pagamento de dívidas.
Na avaliação da ASBRALE, compradores inseguros podem desistir de participar ou oferecer valores menores para compensar a possibilidade de enfrentar uma disputa futura. Com menos concorrência, a recuperação de créditos pode ser prejudicada.
Esse é um risco apontado pela entidade, e não um efeito econômico já demonstrado do julgamento. Ainda assim, a preocupação ajuda a explicar por que o caso interessa também a quem financia a atividade rural.
A associação destaca a importância dos imóveis rurais como garantias em operações de crédito. Em sua avaliação, uma percepção de maior dificuldade para vender esses bens e recuperar valores em caso de inadimplência pode influenciar a análise das garantias e as condições dos financiamentos.
O possível efeito em cadeia é preocupante: incerteza na aquisição, menor interesse no leilão e mais dificuldade para recuperar a dívida. A intensidade de qualquer reflexo dependerá do conteúdo da decisão e de sua aplicação em outros processos.
Também está em discussão a efetividade da execução judicial. Quando a venda de um bem penhorado encontra obstáculos, a solução da dívida pode ficar mais distante, prolongando o conflito entre as partes e aumentando os custos envolvidos.
Proteção do arrendatário e prevenção de fraudes exigem limites claros
Do outro lado da discussão estão produtores que exploram terras arrendadas e possuem direitos protegidos pela legislação agrária. A existência de um contrato sem registro não autoriza presumir fraude ou desconsiderar a atividade produtiva desenvolvida na área.
A ASBRALE afirma que sua preocupação é estabelecer limites claros para a aplicação dessas garantias quando já existe uma penhora averbada e o imóvel é posteriormente levado a leilão.
A entidade também alerta para o risco de contratos particulares serem utilizados de forma abusiva para dificultar execuções. Essa preocupação não representa uma constatação de fraude no processo mencionado, nem permite tratar todo arrendamento não registrado como tentativa de ocultação patrimonial.
O desafio é preservar os direitos legítimos de quem produz na terra e, ao mesmo tempo, assegurar que a aquisição judicial ofereça previsibilidade a quem investe.
“A confiança nos leilões depende da segurança de que as informações oficiais sejam suficientes para orientar a decisão de compra”, afirma Luiz Tenorio de Paula.
Para o mercado rural, o alerta está lançado: a forma como essa controvérsia for resolvida poderá influenciar a avaliação dos riscos de comprar terras em leilão. O alcance concreto, porém, dependerá dos fundamentos e dos limites do julgamento.
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