Você sabe o que acontece quando a fazenda não é vendida no leilão? Entenda todos os tramites que são respeitados para que um imóvel seja leiloado
Priscila Rocha – Nos empréstimos e financiamentos de valores elevados, são exigidas algumas garantias – imóveis, máquinas ou recebíveis – em forma de hipoteca ou alienação fiduciária, como segurança de recebimento de dívida em caso de eventuais atrasos, podendo o imóvel ser tomado e vendido em leilão. A grande vantagem da hipoteca é que o leilão é realizado por meio de uma ação judicial, podendo levar de 3 a 5 anos, dando um prazo ao devedor para tentar efetuar o pagamento dos valores em atraso.
O que assusta é a velocidade que acontece na alienação fiduciária. Após o período máximo de atraso do pagamento previsto em contrato (no geral, são 3 meses), o imóvel passa, de forma automática, para a instituição financeira, iniciando o leilão extrajudicial entre 5 a 10 meses, garantindo o recebimento do seu crédito por meio dos valores obtidos na venda.
A venda por leilão é chamada de arrematação ou arremate e é bem comum esse imóvel não ser arrematado na primeira tentativa por vários motivos, como: localização, condições do imóvel ou, até mesmo, valor inacessível comparado ao preço de mercado, seguindo novas tentativas de negociações e venda.
Como devedor, é preciso se atentar a um ponto muito importante: Ilegalidade.
Sim, existem inúmeras ilegalidades que ocorrem nessas etapas e quando a instituição financeira deixa de cumprir exatamente as obrigações previstas em lei, é possível a suspensão do leilão para evitar a venda e até sua anulação, caso tenha sido arremato, mas aí já é conversa pra uma outra hora.
Ao contrário do que muitos imaginam, o leiloeiro não coloca o imóvel cem vezes à venda, além do mais, o preço naturalmente cai. Custando menos, a negociação pode ser feita diretamente com os possíveis compradores, em transações normais, cumprindo algumas regras.
Como já vimos, existem certames judiciais e extrajudiciais e, no caso da alienação, o imóvel é vendido em leilão extrajudicial por uma empresa de leilões. É a leiloeira que é responsável por os trâmites e a partir daí, é marcada a primeira data para receber os lances.
Se o imóvel não for vendido, 15 dias depois é realizada uma nova tentativa. Se, mais uma vez, não houver a compra, ele será oferecido em licitação aberta, licitação fechada ou venda direta.
Na licitação aberta, a disputa acontece em espaços do próprio banco ou na empresa leiloeira credenciada, vencendo a oferta mais vantajosa para o banco.
Já na licitação fechada, as propostas são enviadas por escrito após a publicação do edital. Os envelopes são abertos juntos e o vencedor é quem fizer a melhor oferta, nunca inferior ao preço mínimo estabelecido para a negociação.
Por fim, quando o imóvel não é vendido nos demais estágios, poderá ser comercializado diretamente com qualquer pessoa interessada. Aqui, o comprador precisa oferecer uma garantia de pagamento – chamamos de caução – e apresentar uma proposta igual ou superior ao valor mínimo estabelecido, podendo ter a intermediação de um corretor imobiliário na transação.
Priscila Rocha é advogada, especializada nem agronegócio, membro da Comissão de Direito do Agronegócio da OAB/SP, da Subseção de Araçatuba/SP (triênio 2019/2021) e, atua de forma especializada na proteção do patrimônio do produtor rural.
