No interior de São Paulo, o valor pedido do alqueire é R$ 700 mil — mais que a média de qualquer estado do Sul; engenheiro agrônomo da região questiona se o preço ainda se sustenta diante de margens apertadas
Todo ano os levantamentos oficiais repetem a mesma conclusão: a região Sul lidera o preço médio da terra no Brasil, seguida pelo Sudeste e pelo Centro-Oeste. É verdade, mas incompleta. Quando a lupa desce do mapa nacional para o município, aparece um bolsão que paga mais caro que qualquer estado do Sul — e fica dentro do próprio interior de São Paulo.
O Atlas do Mercado de Terras 2025, elaborado pelo Incra com base em 245 mercados regionais, mostra que o hectare rural no Brasil valia, em média, R$ 22.951,94 em 2024 — alta de 28,36% sobre 2022. Por região, o ranking nacional é:
- Sul: até R$ 112.040/ha (Paraná, Santa Catarina e parte do Rio Grande do Sul)
- Sudeste: até R$ 100.820/ha (São Paulo e Minas Gerais)
- Centro-Oeste: em ascensão, com polos como Sorriso e Primavera do Leste (MT) já próximos das regiões líderes
- Norte e Nordeste: ainda abaixo da média nacional, com o Matopiba valorizando por conta da agricultura mecanizada
Esse é o retrato “de cima”. Mas ele mistura áreas de baixíssimo valor com bolsões extremamente valorizados dentro da mesma macrorregião — e é aí que mora a informação mais interessante.
Descendo ao nível municipal, o Índice Chãozão Valor do Hectare (ICVH) já apontava, em 2025, Campinas na liderança do interior paulista (R$ 332.881,50/ha) e Franca em segundo (R$ 296.575,79/ha) — ambos puxados por proximidade da capital, infraestrutura logística e demanda por propriedades de uso misto (agro, lazer, investimento patrimonial).
Mas é na faixa que envolve Sertãozinho, Bebedouro, Pitangueiras e Ribeirão Preto — a Mogiana açucareira, cercada de usinas — que o preço pedido bate o teto. Segundo o engenheiro agrônomo Felippe Stelutti, que atua na região de Ribeirão Preto/Sertãozinho, o valor pedido hoje ali é de R$ 700 mil o alqueire, o equivalente a R$ 290 mil o hectare.
“700 mil reais o alqueire, você pagaria esse preço? Esse é o preço que estão pedindo na região de Sertãozinho, Bebedouro, Pitangueiras, Ribeirão Preto, no interior de São Paulo, o que equivale a 290 mil reais o hectare. Pessoal, nesse valor de terra não recupera o investimento em vida. Tudo bem que a terra é um bem seguro, todo mundo gosta de comprar terra pela segurança, mas nós temos outras opções seguras, acessíveis e muito mais rentáveis do que preço de terra nesse valor.”
— Felippe Stelutti, engenheiro agrônomo
Para efeito de comparação: R$ 290 mil/ha é quase o triplo da média da própria região Sul (R$ 112 mil/ha) — a “campeã” oficial do ranking por macrorregião — e supera até a média de Campinas apurada pelo Chãozão. Em pontos pontuais dessa mesma faixa da Mogiana, quando entra o potencial não agrícola (loteamento, expansão urbana, turismo), já foram registrados hectares na casa dos R$ 2 milhões.
Por que o preço subiu tanto — e por que ele incomoda quem está no campo
Stelutti aponta o descompasso que sustenta seu ceticismo: todos os custos de produção dispararam nos últimos anos — diesel, insumos, caminhonete, trator, terra —, mas as commodities que pagam essa conta não acompanharam o mesmo ritmo.
“Se a gente pegar a alta de preço dos últimos anos, tudo subiu e subiu muito. O diesel subiu, o insumo subiu, a caminhonete, o trator, a terra, mas em contrapartida os commodities não subiram, a cana não subiu tanto, a soja não subiu tanto, a arroba do boi não subiu tanto. Para a gente pagar um valor de terra nessas alturas, nós teríamos que ter commodities com preços também às alturas, o que não aconteceu, não é verdade.”
— Felippe Stelutti
A conclusão dele é direta:
“Na minha opinião, não faz o menor sentido pagar 700 mil reais no alqueire de terra, mas eu posso estar redondamente enganado. Para você, faz sentido? Você acha que é um bom negócio comprar a esse preço?”
O etanol de milho está redesenhando o mapa da cana
Há um fator estrutural que reforça o ceticismo de Stelutti e que raramente entra nessa conta: especialistas do setor já apontam que dificilmente haverá novas usinas de cana-de-açúcar sendo instaladas em São Paulo daqui para frente. A cana não perdeu espaço por falta de demanda — perdeu para um concorrente mais eficiente em capital: o etanol de milho, que decolou no Centro-Oeste.
O motivo é produtividade por hectare. O etanol de milho rende mais litros por hectare plantado do que o etanol de cana, e as usinas de milho — concentradas em Mato Grosso, com plantas também surgindo em Goiás — são construídas junto às lavouras de segunda safra, aproveitando um milho que muitas vezes nem tinha destino totalmente definido
Só nos últimos ciclos, o setor atraiu investimentos bilionários: a Inpasa colocou cerca de R$ 3,5 bilhões em novas plantas em Mato Grosso e sua primeira unidade em Goiás; a FS investe R$ 2 bilhões numa quarta usina em Campo Novo do Parecis (MT); a 3tentos superou R$ 1 bilhão em sua planta mato-grossense; e a Evermat, formada por 31 produtores de milho, também aportou R$ 1 bilhão em Sinop (MT). Com isso, a oferta de etanol de milho deve saltar de 8,2 bilhões de litros na safra 2024/25 para 12,1 bilhões em 2026/27 — alta de quase 50%.
Tem ainda um segundo motor por trás dessa migração de capital: o DDG (dried distillers grains), coproduto da moagem do milho para etanol. É um farelo rico em proteína e energia que sobra do processo — o amido vira etanol, e o que fica (fibra, proteína, óleo) vira ração. Para a pecuária, isso é um achado: o DDG substitui parte do farelo de soja na dieta de confinamento e de suplementação a pasto, com custo mais competitivo, o que ajuda a intensificar a engorda do gado por hectare e reduz a dependência da soja como fonte proteica. Ou seja, a usina de etanol de milho não vende só combustível — ela também alimenta a pecuária da região, fechando um ciclo que a cana, sozinha, não oferece.
Resultado prático para o interior paulista: o capital que poderia ter financiado a expansão de novas usinas de cana — e, por tabela, sustentado preços de terra mais agressivos nas regiões canavieiras — está sendo direcionado para o Centro-Oeste. Isso tende a esfriar ainda mais a tese de que o preço da terra na Mogiana vai continuar subindo puxado pela demanda das usinas.
Margens apertadas e Selic a 14,25%: a conta que falta fechar
O segundo ponto que sustenta o ceticismo do agrônomo é estrutural e vem de décadas: a margem da produção agropecuária vem encolhendo. Custos como insumos, defensivos, maquinário, frete e mão de obra sobem de forma praticamente contínua, enquanto o preço real das commodities — cana, soja, boi — oscila em ciclos, mas não acompanha essa alta de custos no longo prazo. É o clássico aperto de tesoura entre custo e preço que reduz, ano após ano, o quanto sobra de fato para quem produz.
Nesse cenário, o custo de oportunidade do dinheiro pesa ainda mais. Com a Selic em 14,25% ao ano, o governo paga um prêmio de risco praticamente zero — via Tesouro Direto ou CDB de banco grande — que já bate ou supera o retorno que boa parte da produção agropecuária consegue entregar sobre o capital investido.
Para justificar pagar R$ 700 mil por um alqueire de terra, o investidor precisaria que essa terra gerasse, ano a ano, uma renda agrícola capaz de superar os 14,25% livres de risco (ou algo perto disso, descontado o prêmio menor de liquidez que a terra historicamente carrega) — e, pelas contas do próprio Stelutti, cana, soja e boi não estão entregando isso.
Terra como reserva de valor x terra como investimento produtivo
A discussão de Stelutti expõe uma tensão que atravessa todo o mercado fundiário brasileiro: comprar terra não é só uma decisão de retorno agrícola, é também proteção patrimonial, hedge contra inflação e, em muitas praças, aposta em mudança de uso (rural para urbano/industrial). É essa mistura de motivações — e não só a produtividade da lavoura — que explica por que um hectare pode valer R$ 290 mil numa região onde a conta da cana, isoladamente, não fecharia esse preço.
Isso não invalida o alerta do agrônomo: para quem compra terra puramente pela renda agrícola que ela vai gerar, o preço pedido hoje no quadrilátero Sertãozinho–Ribeirão Preto exige prazos de retorno muito longos — e outras alternativas de investimento, com liquidez maior, podem entregar rentabilidade parecida ou melhor no mesmo período.
Fica a pergunta de Stelutti no ar: R$ 700 mil o alqueire — bom negócio ou preço que só se sustenta enquanto houver comprador dispensado a pagar pela segurança do bem, não pela renda que ele gera?
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